Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca según la última jurisprudencia

En España, a día de hoy (2025) puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca durante 5 años, pero ese plazo no se cuenta desde que pagaste los gastos, sino –como regla general– desde la sentencia firme que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco pruebe que supiste antes que era abusiva.

Si tienes una hipoteca de hace años y todavía guardas aquellas facturas de notaría, registro, gestoría o tasación, es muy probable que te hayas hecho la pregunta del millón: ¿hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?. Durante un tiempo, bancos y medios insistieron en que el plazo se había acabado, que si el 2020, que si enero de 2024, que si "llegas tarde". Y claro, mucha gente bajó los brazos.

Cuando empecé a seguir de cerca la batalla judicial de los gastos hipotecarios, me di cuenta de que el problema no era solo jurídico, sino también de comunicación. Las normas han ido cambiando, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y el Tribunal Supremo han ido afinando el criterio, y mientras tanto el mensaje que recibía el consumidor era un gran "depende". En este artículo quiero ordenar todas esas piezas para que salgas con una idea clara: qué plazo hay, desde cuándo cuenta y en qué casos tu reclamación sigue viva.

No voy a entrar en tecnicismos innecesarios, pero sí en lo importante. Veremos primero qué gastos se reclaman exactamente, luego cómo funciona el famoso plazo de los cinco años y desde cuándo empieza a correr, desmontaremos algunos mitos sobre fechas límite que se han quedado viejas y, por último, te daré pistas para saber si tu hipoteca, aunque esté cancelada, aún se puede reclamar.

Por qué se pueden reclamar los gastos de hipoteca todavía hoy

Lo primero que suele sorprender a quien se acerca a este tema es que, a día de hoy, seguimos hablando de reclamación de gastos de hipoteca como algo perfectamente vigente. No es una moda del pasado ni un tren que ya pasó. De hecho, las últimas decisiones del Supremo y del TJUE han reforzado la posición del consumidor frente a la estrategia de prescripción que venían utilizando los bancos.

Durante años, las entidades incluyeron en sus escrituras cláusulas que obligaban al cliente a asumir prácticamente todos los gastos de la hipoteca, como si el banco no tuviera nada que ver con el negocio que se estaba firmando. Los tribunales terminaron considerando que esa forma de repartir costes era abusiva en muchos casos, porque colocaba al consumidor en una posición claramente desequilibrada. A partir de ahí, se abrió la puerta a reclamar lo pagado de más.

Lo interesante es que esta discusión no se limita a hipotecas recientes. Muchas de las reclamaciones que se presentan hoy tienen que ver con préstamos firmados hace más de diez o quince años, e incluso con hipotecas que ya están totalmente pagadas. Por eso el tema del plazo para reclamar es tan sensible: marca la diferencia entre poder recuperar un buen dinero o resignarse a haberlo perdido.

Qué son exactamente los gastos de hipoteca que se reclaman

Cuando hablamos de "gastos de hipoteca" no nos referimos a todo lo que pagaste el día de la firma, sino a una serie de conceptos muy concretos ligados a la constitución del préstamo. Entre ellos están la factura de notaría por la escritura del préstamo, la del registro de la propiedad, la de la gestoría que tramitó la operación y, en muchos casos, la de tasación del inmueble.

La lógica de las sentencias es sencilla: esos gastos no todo tienen por qué recaer sobre el cliente. El préstamo hipotecario interesa tanto al consumidor como al banco, y la entidad también se beneficia de que la operación se documente y se inscriba correctamente. Por eso, la jurisprudencia ha ido fijando qué parte corresponde devolver al consumidor cuando se declara abusiva la cláusula que le cargaba todo.

Es importante distinguir estos gastos de otros como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o los costes vinculados a la compraventa (escritura de compra, plusvalía, etc.). No todo entra en el mismo saco. En la mayoría de reclamaciones de hoy, el foco está en notaría, registro, gestoría y tasación del préstamo, porque son los que, según el criterio actual, el banco debió asumir total o parcialmente.

Por qué los tribunales han declarado abusivas muchas cláusulas de gastos

La clave está en la forma en que se redactaban las cláusulas. En muchas escrituras, la entidad simplemente imponía que el cliente pagara "todos los gastos derivados de la operación", sin matices ni reparto. Esa fórmula genérica, sin justificación y sin permitir negociar, es justo lo que ha llevado a considerarlas abusivas: el banco se quitaba de encima cualquier coste por sistema, sin explicar por qué era razonable que fuera así.

Tanto el Tribunal Supremo como el TJUE han insistido en dos ideas básicas. Una, que el consumidor tiene derecho a una información clara y comprensible sobre el reparto de gastos. Dos, que no es aceptable una cláusula que, de forma sistemática, cargue al cliente con costes que corresponden a la entidad por su propio interés. De esa combinación nace la posibilidad de declarar nula esa cláusula y, como consecuencia, reclamar lo pagado de más.

Plazo para reclamar los gastos de hipoteca qué dice hoy la justicia

Aquí viene la parte que más dudas genera. Por un lado, tenemos la acción de nulidad de la cláusula de gastos, que los tribunales consideran esencialmente imprescriptible: puedes pedir que se declare nula incluso muchos años después de haber firmado. Por otro, tenemos la acción de restitución, que es la reclamación del dinero que pagaste en virtud de esa cláusula. Esta segunda sí está sometida a plazo.

La referencia general es el artículo 1964 del Código Civil, que fija en cinco años el plazo de prescripción de las acciones personales. Durante un tiempo se discutió desde cuándo había que contar esos cinco años: si desde la firma de la hipoteca, desde que el Supremo empezó a declarar nulas estas cláusulas o desde algún otro hito. Esa discusión ha dado muchos dolores de cabeza a jueces, Abogados y consumidores.

Las últimas decisiones del Tribunal Supremo, alineadas con lo que viene diciendo el TJUE, han aclarado un criterio que, resumido en lenguaje llano, suena así: el plazo de cinco años no empieza a correr mientras el consumidor no tenga una base clara para conocer que la cláusula es abusiva. Y, como regla general, ese momento se sitúa en la firmeza de la sentencia que declara nula esa cláusula en su propio caso, salvo que el banco demuestre que la persona ya sabía antes que era nula.

La nulidad de la cláusula de gastos no prescribe

Es importante separar bien las dos capas. La declaración de nulidad de la cláusula de gastos se apoya en la Directiva europea de consumidores y en la protección frente a cláusulas abusivas. Esa acción de nulidad, según ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, no está sometida a un plazo rígido: podrías pedirla décadas después de haber firmado la hipoteca, porque se considera que una cláusula abusiva nunca llega a producir efectos válidos.

Esto significa que, jurídicamente, no hay un "último día" universal para pedir al juez que declare nula la cláusula de gastos. Otra cosa es la acción posterior de reclamar el dinero, que sí tiene plazo. Pero el punto de partida es que la cláusula puede ser examinada y anulada aunque el contrato esté muy rodado o incluso cancelado.

El plazo de cinco años para reclamar el dinero desde cuándo cuenta

La gran pregunta es cuándo empieza a contar el reloj de esos cinco años. Durante un tiempo, algunas resoluciones situaban el inicio en fechas fijas, como la publicación de determinadas sentencias del Tribunal Supremo o campañas informativas masivas. Eso llevaba a la idea de que, pasado cierto día de 2024, todo estaba prescrito.

Sin embargo, la combinación de las sentencias del TJUE y las del Supremo más recientes ha corregido esa visión. El criterio actual puede resumirse así: el plazo de cinco años para reclamar el dinero empieza, en principio, cuando existe una sentencia firme que declara nula tu cláusula de gastos, porque es en ese momento cuando el consumidor tiene conocimiento claro, oficial y específico de que esa cláusula era abusiva y de que puede pedir la devolución de lo pagado.

Solo de forma excepcional, el banco podría intentar probar que tú ya tenías antes ese conocimiento claro, por ejemplo, porque habías participado en un procedimiento previo o porque firmaste un acuerdo específico tras recibir asesoramiento. Pero no basta con decir que "salió en las noticias" o que "todo el mundo sabía que se podían reclamar los gastos"; esa forma genérica de conocimiento no es suficiente para activar el plazo.

Qué implica esto en la práctica para las hipotecas firmadas hace años

Traducido a tu día a día, este criterio tiene una consecuencia muy relevante: no existe una fecha tope única e idéntica para todo el mundo. El plazo de cinco años se individualiza y depende de cuándo, en tu caso concreto, se declare nula la cláusula o puedas acreditar que tuviste conocimiento real de su carácter abusivo.

Eso significa que hipotecas firmadas en 2005, 2008 o 2012, e incluso ya canceladas, pueden seguir siendo reclamables hoy si no has tenido todavía una sentencia que examine tu cláusula de gastos. Evidentemente, cada caso tiene sus matices y conviene analizarlo con detalle, pero la idea de que "ya es demasiado tarde para todos" ha quedado bastante desmontada.

Mitos sobre fechas límite y por qué ya no son válidos

En los últimos años han circulado por redes sociales, medios y conversaciones de bar varias fechas marcadas en rojo como supuestos "últimos días" para reclamar. Que si el 21 de enero, que si el 14 de abril, que si la oportunidad ya pasó en 2020. Muchas personas tiraron la toalla por miedo a haber llegado tarde, cuando en realidad su caso ni siquiera se había analizado todavía.

Estos plazos se basaban en interpretaciones que tomaban como punto de partida la fecha de grandes sentencias del Supremo o la entrada en vigor de cambios legales, y desde ahí aplicaban el cómputo general de cinco años. El problema es que esa lectura no encajaba bien con las exigencias europeas de protección efectiva del consumidor, porque dejaba fuera a quien, en la práctica, no tenía forma real de saber que su cláusula era abusiva.

Con las resoluciones posteriores del TJUE y del Tribunal Supremo, el panorama se ha ido aclarando. Hoy la idea fuerte es que no basta un conocimiento abstracto o mediático para poner en marcha el reloj de la prescripción. Hace falta un momento en el que el consumidor, de manera razonable, pueda comprender que su cláusula concreta ha sido declarada nula o que tiene base suficiente para considerarla abusiva.

De dónde salieron fechas como 24 de enero o 14 de abril de 2024

Muchas de esas fechas se conectaban con sentencias europeas o nacionales que marcaron hitos en la doctrina sobre gastos hipotecarios. Lo que hicieron algunos operadores fue decir: "Si desde esta fecha ya se sabe que las cláusulas de gastos son nulas, contamos cinco años y listo". Es un razonamiento tentador por lo sencillo, pero demasiado simplista.

La cuestión es que esa forma de contar ignora la realidad del consumidor medio. No todo el mundo lee boletines oficiales, revistas jurídicas o noticias especializadas. Y el TJUE ha venido insistiendo en que los plazos de prescripción no pueden ser tan rígidos que hagan prácticamente imposible o excesivamente difícil ejercitar los derechos que reconoce la Directiva de consumidores.

Por qué los bancos siguen usando el argumento de la prescripción

Que el criterio se haya clarificado no significa que los bancos hayan dejado de intentar aprovechar la confusión. En muchos procedimientos, la primera línea de defensa de la entidad sigue siendo alegar que la reclamación está prescrita, confiando en que el cliente se asuste o en que, en algún juzgado, todavía cale la interpretación antigua.

Precisamente por eso es importante que, si el banco te dice que "ya es tarde" para reclamar los gastos, no te quedes solo con esa frase. Pide una explicación por escrito, consulta el caso con un profesional y valora si, a la luz de la jurisprudencia más reciente, tu acción realmente está fuera de plazo. No pocas personas se han llevado la sorpresa de descubrir que, contra lo que les habían dicho, todavía estaban a tiempo.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca cancelada o muy antigua?

Otra duda muy repetida es qué pasa con las hipotecas que ya están completamente pagadas o con aquellas que se firmaron hace muchísimos años. La sensación intuitiva de mucha gente es que "eso ya debe estar prescrito seguro". Pero la realidad es algo más matizada.

Como hemos visto, la clave no es tanto la fecha en la que firmaste la hipoteca o en la que la cancelaste, sino cuándo se declaró nula tu cláusula de gastos o cuándo pudiste saber con claridad que lo era. Si nunca has planteado la cuestión ante un juez y nadie ha examinado tu escritura en concreto, es perfectamente posible que todavía puedas iniciar el proceso.

Eso sí, cuanto más antigua sea la operación, más importante es revisar con lupa la documentación: conservar la escritura, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y cualquier papel que acredite lo que pagaste. Sin esos documentos, la reclamación se complica, porque el juez necesita una base para calcular las cantidades a devolver.

Hipotecas anteriores a 2019 que ya están pagadas

La mayor parte de la litigiosidad se concentra en hipotecas anteriores a junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que cambió las reglas del juego y pasó a imponer al banco la mayoría de los gastos. Si tu préstamo es previo a esa reforma, aunque lo hayas terminado de pagar, es muy posible que se firmara con la típica cláusula de gastos abusiva.

En estos casos, la posibilidad de reclamar no se extingue automáticamente por haber cancelado el préstamo. La cláusula estaba ahí, produjo efectos y tú pagaste en virtud de ella. Lo que habrá que valorar es si, en tu situación concreta, ha pasado o no el plazo de cinco años desde el momento en que se declaró su nulidad o desde que tuviste conocimiento real de su carácter abusivo.

Hipotecas con novaciones, subrogaciones o cambios de banco

A veces la historia de una hipoteca no es lineal. Puede que hayas hecho una novación para cambiar el tipo de interés, que te hayas subrogado en la hipoteca del antiguo propietario o que hayas trasladado el préstamo de un banco a otro. Cada uno de esos movimientos puede introducir matices en la discusión sobre gastos y plazos.

No es lo mismo una escritura inicial con una cláusula de gastos clarísima a favor del banco que una novación posterior donde se renegocia parte de esa distribución. En algunos casos, la existencia de acuerdos posteriores puede complicar el análisis y hacer que merezca la pena un estudio más detallado por parte de un profesional, sobre todo si el banco intenta apoyarse en ellos para alegar que ya se "cerró" el tema.

Casos en los que tiene poco sentido seguir reclamando

También hay que ser realistas. Hay situaciones en las que, aunque jurídicamente sea posible plantear algo, el esfuerzo no compensa. Por ejemplo, si el importe de los gastos fue muy pequeño, si no conservas ninguna factura ni puedes conseguir copia razonablemente, o si ya has firmado con el banco un acuerdo específico sobre gastos en el que, bien asesorado, renunciaste a reclamar a cambio de una compensación concreta.

En estos escenarios, más que pensar en plazo o no plazo, conviene hacer números y valorar tiempo, energías y expectativas. El hecho de que se pueda reclamar no significa que siempre sea la mejor decisión. Lo importante es que esa elección la tomes tú con toda la información delante, y no porque alguien te haya dicho que "eso ya está muerto" sin explicarte por qué.

Cómo saber si tu caso está aún a tiempo de reclamarse

Llegados aquí, la pregunta práctica es: vale, ¿y cómo sé yo, con mi hipoteca concreta, si todavía estoy a tiempo? No hay una fórmula mágica, pero sí una serie de preguntas que puedes hacerte para orientar el diagnóstico antes de sentarte con un abogado o una asociación de consumidores.

La primera es obvia: ¿tengo la escritura de préstamo y las facturas de los gastos?. Sin esos documentos es difícil calcular lo que podrías recuperar, aunque algunas entidades permiten pedir duplicados. La segunda: ¿en algún momento un juez ha declarado nula mi cláusula de gastos?. Si nunca has ido a juicio por este tema, es probable que ese momento todavía no haya llegado.

La tercera pregunta gira en torno a tu conocimiento: ¿cuándo tuviste por primera vez noticia clara de que esa cláusula concreta podría ser abusiva?. No me refiero a una noticia general sobre gastos, sino a un momento en el que alguien te explicó, con tu escritura delante, que ahí había una posible abusividad. Esa fecha ayuda a encajar tu caso en el marco del plazo de cinco años.

Preguntas clave que debes hacerte antes de reclamar

A modo de checklist rápido:

Responder a estas preguntas no te dará una sentencia, pero sí un mapa bastante claro de por dónde van los tiros. Con esa información, un profesional puede decirte con más precisión si tu acción parece todavía viva o si hay riesgos de que te planteen la prescripción.

Señales de que merece la pena intentarlo

Hay varios indicadores que, en mi experiencia, apuntan a que merece la pena estudiar seriamente una reclamación. Uno es la cuantía potencial: en hipotecas medias, no es raro que los gastos a devolver oscilen entre 1.500 y 2.000 euros o más, lo que ya justifica dedicar algo de tiempo al tema. Otro es tu situación económica: si recuperar ese dinero te daría un respiro importante, la motivación también cuenta.

También es buena señal que tu hipoteca encaje en el patrón clásico de cláusula de gastos abusiva y que no existan acuerdos raros posteriores. Si, al revisar tu escritura, ves la típica frase de que "todos los gastos serán de cuenta exclusiva del prestatario" y nadie te habló nunca de alternativas, tu caso entra de lleno en el perfil que los tribunales han venido protegiendo.

Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar y cuánto podrías recuperar

Aunque el foco de este artículo es el "hasta cuándo", tiene sentido recordar brevemente el "qué" para que puedas hacerte una idea de lo que hay en juego. No todos los conceptos que pagaste se devuelven íntegros, pero sí una parte nada despreciable.

En la doctrina más asentada, los gastos que suelen generar devolución son el 50 % de la notaría del préstamo y el 100 % del registro de la propiedad, la gestoría y, en muchos casos, la tasación. El resto depende de cada caso y de cómo se haya ido perfilando la jurisprudencia. No entran, por ejemplo, los impuestos como el AJD en los préstamos anteriores a ciertos cambios normativos.

Si sumas esas partidas en una hipoteca estándar de 150.000 a 200.000 euros, las cantidades a recuperar suelen estar en el rango de varios cientos de euros hasta los dos mil y pico. No es una cifra que cambie una vida, pero sí un dinero que puede cubrir otros gastos, amortizar parte del préstamo o simplemente darte un margen de tranquilidad.

Gastos que normalmente asume el banco tras la doctrina actual

Desde la entrada en vigor de la nueva normativa hipotecaria en 2019, el reparto de gastos en hipotecas nuevas ya viene bastante alineado con lo que los tribunales estaban diciendo: el banco asume prácticamente todo salvo la tasación (y poco más). Pero en las hipotecas anteriores a esa fecha, el papel muchas veces decía otra cosa, y es ahí donde entra en juego la reclamación.

En general, el banco debería hacerse cargo del registro, de la gestoría y de buena parte de la notaría, porque son gastos ligados a su interés en garantizar y documentar el préstamo. Que esa sea la lógica no significa que la entidad lo aplique de buena gana; por eso justamente han tenido que intervenir los tribunales.

Cómo calcular una estimación aproximada de lo que recuperarías

Una forma sencilla de orientarte es recuperar las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y hacer tres montones. En el primero, el total de notaría. En el segundo, la suma de registro, gestoría y tasación. En el tercero, una calculadora a mano.

Cuenta la mitad de la notaría y el 100 % del segundo montón, y tendrás una cifra aproximada de lo que podría reclamarse. No es un cálculo exacto ni sustituye a un informe pericial, pero sí te da una idea de si hablamos de cientos o de miles de euros. Con ese número delante, valorarás mucho mejor si te compensa iniciar el proceso.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca sin perderte en el proceso

Saber que tu reclamación no está necesariamente fuera de plazo es el primer paso. El segundo es no dejar que el tema se eternice en la lista de "cosas pendientes". El camino habitual tiene dos fases: una reclamación extrajudicial ante el banco y, si no hay acuerdo, la vía judicial.

La reclamación extrajudicial suele consistir en un escrito dirigido a la entidad en el que expones tu caso, explicas la abusividad de la cláusula de gastos, adjuntas copia de la escritura y de las facturas, y solicitas la devolución de las cantidades que no te correspondía pagar. Algunos bancos responden con negativas genéricas, otros con ofertas a la baja y otros guardan silencio.

Si la respuesta no es satisfactoria o directamente no llega, el siguiente paso es valorar la demanda judicial. Ahí entran en juego cuestiones como el coste del procedimiento, la probabilidad de éxito en tu juzgado y, de nuevo, el tema de la prescripción. Precisamente por eso es tan importante apoyarse en la doctrina más reciente y no en rumores caducados.

Reclamación extrajudicial paso a paso ante el banco

A grandes rasgos, el esquema sería:

Aunque este proceso lo puedes iniciar por tu cuenta, contar con un modelo bien planteado o con el apoyo de una asociación de consumidores o un despacho especializado aumenta las posibilidades de que la entidad se tome en serio tu reclamación.

Cuándo compensa acudir a la vía judicial y qué plazos manejar

La vía judicial tiene más desgaste, pero también más fuerza. En la práctica, muchos juzgados vienen fallando a favor de los consumidores cuando la cláusula de gastos es de las clásicas y la reclamación está bien planteada. El banco puede alegar prescripción, pero ahí es donde entra en juego todo lo que hemos visto sobre el dies a quo y el conocimiento efectivo del consumidor.

A la hora de decidir si das el paso, entran en la balanza la cuantía, tu situación económica, el coste de abogado y procurador y la probabilidad de obtener una condena en costas a tu favor. En algunos casos, los despachos ofrecen modelos de honorarios a éxito o muy ajustados precisamente porque la jurisprudencia es sólida.

Cuándo es buena idea apoyarte en un despacho especializado

Si tu hipoteca es compleja, si tienes dudas sobre los plazos o si simplemente prefieres no pelear solo con el banco, apoyarte en un despacho que domine el derecho bancario puede marcar la diferencia. No solo por la parte técnica, sino porque están acostumbrados a las tácticas de las entidades y saben cómo rebatir argumentos de prescripción mal planteados.

Además, un profesional puede ayudarte a coordinar esta reclamación con otras que puedas tener abiertas (cláusula suelo, IRPH, tarjetas revolving, etc.), de manera que no des pasos que luego te perjudiquen en otro frente. Al final, se trata de diseñar una estrategia global para poner orden en tu relación con la entidad financiera.

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Preguntas frecuentes sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca

Si estás valorando reclamar los gastos de tu hipoteca y te frenan las dudas sobre el plazo, mi consejo es que no te quedes solo con titulares ni con lo que te diga la entidad en dos líneas. Revisa tu documentación, haz números y, si hace falta, pide una opinión profesional. Puede que aún estés a tiempo de recuperar un dinero que, en su día, pagaste de más sin que nadie te lo explicara realmente.

Esta guía ofrece información general basada en la jurisprudencia vigente en el momento de su publicación
y en la experiencia de los Abogados colaboradores de nuestro directorio.
No constituye asesoramiento jurídico personalizado ni crea una relación abogado–cliente.
Para tomar decisiones sobre tu caso concreto, es recomendable que un abogado revise tu documentación
y te ofrezca una opinión individualizada.

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